Ratgeber: HOAI berechnen nach EuGH-Urteil 2021

HOAI berechnen

Architektenhonorare können nach der HOAI ganz einfach berechnet werden. Wir erklären wie das geht.

Was ist die HOAI?

Die gründliche Architekturplanung ist beim Bau von Gewerbeobjekten jeder Art die unverzichtbare Basis für das folgende Bauvorhaben. Um hierbei die Kosten des Architekten im Vorfeld kalkulieren zu können, dient die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI, als wichtige Basis. In ihr ist geregelt, welche anrechenbaren Kosten es gibt, welche Leistungsphasen mit wie viel Prozent des Gesamthonorars vergütet werden und in welche Honorarzone ein Bauvorhaben fällt. In der HOAI festgelegte Honorare gelten auch für private Bauvorhaben. Die heute genutzte Honorarordnung ist im Jahr 2013 in Kraft getreten und sollte Dumpingpreise bei Architekten verhindern, einen fairen Wettbewerb sichern und Bauherren als Orientierung zur Vorabberechnung von Architektenkosten dienen. Einen ersten Überblick über zu erwartende Architektenkosten bietet der HOAI Rechner für private und gewerbliche Bauherren.

Wichtig zu wissen: Urteil des EuGH

Im Sommer 2019 hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) in einem Urteil die HOAI für nicht mehr bindend bei Honorarverhandlungen mit einem Architekten erklärt. Basierend auf dieser Entscheidung tritt 2021 ein neues Gesetz in Kraft, in welchem die Leistungsphasen der HOAI mit ihrer entsprechenden Vergütung lediglich als Orientierung für Honorarverhandlungen genutzt werden können, jedoch nicht mehr bindend sind. Daraus ergeben sich für private und gewerbliche Bauherren neue Möglichkeiten der Honorarverhandlungen und des Einsparens bei einem Bauvorhaben.

Basis für eine Berechnung: anrechenbare Kosten des Bauprojekts

Eine wichtige Kennzahl zur Berechnung des Honorars für ein Architekturbüro ist die Ermittlung der Baukosten. Hiermit sind die Ausgaben für den Bau der durch den Architekten zu planenden Immobilie gemeint. Ebenso gehören Einzelgewässer, Brücken, Lärmschutzwälle, flächenhafter Erdbau und andere Grundleistungen der Freianlage zu den anrechenbaren Kosten und bilden somit die Basis für alle weiteren Honorarberechnungen. Gültig dafür sind in jedem Fall die Nettokosten, also die Kostenhöhe vor Aufschlag des gesetzlich vorgeschriebenen Steuersatzes. Nicht zu den anrechenbaren Kosten zählen der Kaufpreis für ein Grundstück, Kosten für die Grundstücksaufbereitung, künstlerisch gestaltete Bauelemente und alle Formen der Baunebenkosten.

Grundleistungen der Leistungsphasen nach HOAI

In der HOAI sind neun unterschiedliche Leistungsphasen definiert. Zu einer solchen Leistungsphase zählen verschiedene Aufgaben, die eine unterschiedlich hohe Vergütung haben.

Das sind die neun Leistungsphasen im Überblick:

  • Grundlagenermittlung
  • Vorplanung
  • Entwurfsplanung
  • Genehmigungsplanung
  • Ausführungsplanung
  • Vorbereitung der Vergabe
  • Mitwirken bei der Vergabe
  • Objektüberwachung
  • Objektbetreuung

Am Beispiel der Grundlagenermittlung möchten wir kurz die Inhalte einer solchen Leistungsphase erklären. In dieser ersten Phase erfasst der Architekt den Bedarf seines Auftraggebers hinsichtlich der Nutzung und Qualität des zu bauenden Gebäudes und bespricht den finanziellen Rahmen. Dafür erhält er zwei Prozent des Gesamthonorars, was zu den Leistungsphasen mit geringem Prozentsatz des Gesamthonorars zählt. Der höchste Satz fällt für Phase acht der Objektüberwachung an. Wird ein Architekturbüro mit allen der genannten Leistungsphasen beauftragt, erhält es das Gesamthonorar. Werden nur einzelne Phasen in Anspruch genommen, müssen die jeweils geltenden Prozentsätze des Gesamthonorars addiert werden. Etwas Verhandlungsspielraum haben Auftraggeber durch die Differenz zwischen dem so genannten Mindestsatz und dem Höchstsatz in Euro. Beide Kennzahlen sind gesetzlich festgelegt. Innerhalb dieses Rahmens kann das Architektenhonorar jedoch verhandelt werden.

Wichtiger Berechnungsfaktor: die Honorarzone

Entscheidend für die Kostenkalkulation bei Beauftragung eines Architekturbüros ist zudem die Honorarzone, der das geplante Bauvorhaben zugeordnet wird. Es gibt insgesamt fünf Zonen. In Zone eins fallen Bauten mit sehr niedrigem Anspruch wie beispielsweise eine schlichte Halle. Bauprojekte mit größerem Anspruch fallen in die höheren Honorarzonen. So gehört der Bau eines Einfamilienhauses meistens in Zone drei, das Errichten einer repräsentativen Firmenzentrale in Honorarzone fünf.

Was sind besondere Leistungen nach HOAI?

Während die Grundleistungen eines Architekten in den Leistungsphasen genau definiert werden und hierüber abrechenbar sind, gibt es außerdem besondere Leistungen. Sie können alternativ zu Grundleistungen gelten oder ergänzend dazu genutzt werden. Hierzu zählen Leistungen, die nicht bei allen Bauvorhaben notwendig sind. Sie ergeben sich aus besonderen baulichen Gegebenheiten, speziellen Nutzungszwecken, Kundenwünschen und anderen Faktoren. Für solche besonderen Leistungen existiert keine verbindliche Honorartabelle. Stattdessen müssen Auftraggeber und Architekturbüros vorab die Vergütung dieser Sonderleistungen aushandeln. Meistens wird dazu ein Stundensatz vereinbart und im Architektenvertrag aufgeführt. Auf dieser Basis erfolgt die spätere Rechnungsstellung für alle besonderen Leistungen. Möglich ist jedoch auch die Vereinbarung von Pauschalpreisen für so genannte besondere Leistungen.

Generalplanung alle Leistungen aus einer Hand

Überlässt ein Unternehmen beispielsweise alle anfallenden Arbeiten beim Bau einer neuen Firmenzentrale einem Generalplaner, spricht man von einer Generalplanung. Solche Generalplaner sind in der Regel Architekten, Ingenieure oder ein Team aus mehreren Experten. Sie sind während der Bauphase der alleinige Ansprechpartner für den Auftraggeber und koordinieren alle anderen am Bau beteiligten Gewerke, Experten und Dienstleister. Mit einer Generalplanung erhalten Bauherren ein umfangreiches Leistungspaket, einen festen Ansprechpartner und dadurch mehr Sicherheit während der Bauphase. Sie möchten mehr über unser Angebot der Generalplanung für den Gewerbebau erfahren? Dann wenden Sie sich mit Ihrem konkreten Anliegen gerne direkt an uns!

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