In unserem Ratgeber informieren wir ausführlich über das Architektenhonorar, die Leistungsphasen und Honorarzonen nach HOAI.

 

Wie setzen sich die Kosten für einen Architekten zusammen?

Wer eine Immobilie nach den eigenen Vorstellungen planen und bauen lassen möchte, der beauftragt dazu in der Regel einen Architekten. Für unerfahrene Bauherren wirken die vielen Informationen zum Honorar für seine Leistungen und die Leistungsphasen nach HOAI jedoch häufig verwirrend. Bei etwas genauerem Blick lässt sich anhand der genannten Kennzahlen allerdings sehr zuverlässig das zu erwartende Honorar für den Architekten im Vorfeld berechnen und bei den Ausgaben für das geplante Bauvorhaben berücksichtigen. In jedem Fall sollten alle Leistungen vorab im Architektenvertrag schriftlich festgehalten werden. Einfluss auf die Höhe der Architektenkosten haben die in Anspruch genommenen Leistungsphasen, die Honorarzone, in die das Bauvorhaben eingeordnet wird, die Baukosten für die Immobilie und der individuell ausgehandelte Honorarsatz.

Hinweis neue HOAI-Verordnung ab 2021: Im Sommer 2019 hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) in einem Urteil die HOAI für nicht mehr bindend bei Honorarverhandlungen mit einem Architekten erklärt. Basierend auf dieser Entscheidung tritt 2021 ein neues Gesetz in Kraft, in welchem die Leistungsphasen der HOAI mit ihrer entsprechenden Vergütung lediglich als Orientierung für Honorarverhandlungen genutzt werden können. Mehr Infos unter HOAI ab 2021.

Welchen Einfluss haben Leistungsphasen und Honorarzone auf die Kosten?

Basis für alle weiteren Berechnungen der Honorarkosten ist die Ermittlung der zu erwartenden Baukosten, also der anrechenbaren Kosten. Hierzu zählen die Nettobaukosten, allerdings keine Ausgaben für den Kauf des Baugrundstücks oder Baunebenkosten. Das eigene Bauvorhaben wird anschließend einer der fünf Honorarzonen zugeordnet. Bauvorhaben wie eine schlichte Halle mit niedrigem Anspruch gehören in die Honorarzone I, während ein gewöhnliches Einfamilienhaus üblicherweise der Zone III zugeordnet wird und das Errichten einer neuen Firmenzentrale in Zone V fällt. Mit steigender Komplexität des Anspruchs erhöht sich demnach die geltende Honorarzone.

Außerdem ist für die Berechnung der Kosten eines Architekten wichtig, welche Leistungsphasen in Anspruch genommen werden. Hierbei werden neun unterschiedliche Phasen von der Grundlagenermittlung über die Vorbereitung der Vergabe bis hin zur Objektbetreuung und Dokumentation unterschieden. Bauherren können ein Architekturbüro lediglich mit einzelnen Leistungsphasen nach HOAI beauftragen oder die gesamte Planung des Bauvorhabens als Generalplanung an einen Architekten geben. Ein gewisser Verhandlungsspielraum besteht, der sich zwischen dem so genannten Mindestsatz und dem Höchstsatz des Honorars für einen Architekten bewegt. Wer mit viel Geschick verhandelt, der kann daher die Ausgaben für einen Architekten etwas senken. Gleichzeitig sollten dabei jedoch die Qualität der erbrachten Leistungen, die Vorerfahrung des Architekturbüros und der gewünschte Zeitrahmen des Bauprojekts berücksichtigt werden.

Welche Ausgaben bedeuten einzelne Leistungen bei einem Architekten?

Eine mögliche Frage ist hierbei: Was kostet der Bauantrag beim Architekten? Diese Aufgabe fällt in die Leistungsphase IV, nennt sich Genehmigungsplanung und umfasst drei Prozent des Gesamthonorars für einen Architekten. Allerdings gehen dem in der Regel die Phasen eins bis drei voraus, zu denen bereits die Entwurfsplanung gehört. Zusammen ergeben diese vier Phasen 27 Prozent des Gesamthonorars. An einem einfachen Beispiel eines Einfamilienhauses mit Baukosten in Höhe von 200.000 Euro netto bedeutet das, dass das Gesamthonorar des Architekten nach Mindestsatz 27.863 Euro und nach Höchstsatz 34.751 Euro beträgt. Für das Erbringen der Leistungen aus den Phasen eins bis vier werden anteilig 27 Prozent, also 7.523 Euro nach Mindestsatz oder 9.383 Euro nach Höchstsatz fällig. Hinzu kommen Ausgaben für die mehrfache Ausfertigung von Dokumenten, Ausgaben wie beispielsweise Fahrt- und Telefonkosten und Zusatzleistungen.

Wer lediglich einen Grundriss von einem Architekturbüro anfertigen lassen möchte, der kann diesen seit dem Juni 2019 auch individuell preislich verhandeln. Hierzu wird in der Regel ein Stundenhonorar ausgehandelt und dient anschließend als Grundlage der Rechnungsstellung. Üblich ist ein Stundensatz von 80 bis 150 Euro je nach Anforderung. Für einen einfachen Grundriss sollten mindestens zehn Arbeitsstunden des beauftragten Architekten eingeplant werden. Aus diesem Beispiel wird bereits deutlich, dass die Abrechnung nach HOAI deutlich mehr finanzielle Planungssicherheit bietet und Dumpingpreise mit entsprechender Arbeitsleistung verhindert werden.

Kosten für Architekten beim Gewerbebau

Entscheidend für die tatsächlichen Kosten für den Architekten ist auch beim Gewerbebau, welche Aufgaben an das Architektenbüro übertragen werden und wie komplex die Anforderungen tatsächlich sind. Der Architekt kann beispielsweise lediglich die Architekturplanung oder als Vertragspartner die Generalplanung übernehmen. Üblicherweise wird als Berechnungsgrundlage für das Architektenhonorar auch in diesem Fall die HOAI verwendet. Wer darüber mehr erfahren möchte, der findet hier einen praktischen HOAI Rechner.

Wann und wie muss der Architekt bezahlt werden?

Architektenkosten fallen gewöhnlich dann an, wenn Leistungsphasen abgeschlossen sind. Bauherren erhalten in der Regel nach Abschluss einzelner Leistungsphasen eine Rechnung von ihrem beauftragten Architekturbüro und müssen diese unter Einhaltung der genannten Frist per Überweisung begleichen. Ausnahmen hiervon sind nach vorheriger individueller Absprache mit dem Architekten jedoch möglich. Zahlungsmodalitäten werden bei Auftragserteilung schriftlich im Architektenvertrag festgelegt und sind anschließend für den Bauherren bindend. Das gilt sowohl beim Hausbau von Privatkunden, die beispielsweise ein Einfamilienhaus planen lassen, als auch beim Gewerbebau.

Generalplanung: alle Leistungen aus einer Hand

Sowohl bei kleinen als auch bei komplexen Bauvorhaben ist es sinnvoll, eine Generalplanung ins Auge zu fassen. Hierbei laufen alle beteiligten Experten und Aufgaben bei einem Generalplaner zusammen und werden gezielt koordiniert. Das reduziert das Risiko für fehlerhafte Absprachen, Verzögerungen bei der Bauplanung und andere Komplikationen erheblich. Ein Generalplaner ist vereinfacht ausgedrückt die organisatorische Schnittstelle zwischen dem Bauherren und allen am Bauvorhaben beteiligten Dienstleistern und begleitet den Bau von der ersten Idee bis hin zur Aufforderung zu Nachbesserungen durch einzelne Dienstleister. Aus Sicht des Bauherren bietet eine Generalplanung deutlich mehr Sicherheit, ein einfacheres Vorgehen und eine Optimierung der verschiedenen Prozesse des Bauvorhabens.

Weitere Ratgeber:

  • HOAI richtig berechnen
  • Leistungsphasen des Architekten

Die Arbeit eines Architekten beim Bau von Wohnhäusern, Gewerbeobjekten oder öffentlichen Gebäuden wird in der HOAI in neun Leistungsphasen unterteilt, die wir nachfolgend ausführlich vorstellen.

Was sind Leistungsphasen?

Die Leistungsphasen sind Bestandteil der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI, und Grundlage der Berechnung des Honorars für Architektenleistungen. Sie gelten sowohl beim privaten Hausbau als auch beim gewerblichen Bau und öffentlichen Bauvorhaben. Die HOAI wurde im Jahr 2013 als verbindliche Vorgabe verabschiedet und soll seitdem Dumpingpreise in diesen Berufsgruppen verhindern und einen einheitlichen Kostenrahmen schaffen. Ob ein Bauherr ein Architekturbüro nur mit einzelnen Leistungsphasen der Architekturplanung beauftragt oder alle neun Phasen in Anspruch nimmt, bleibt selbstverständlich jedem selbst überlassen. Außerdem besteht ein geringer Verhandlungsspielraum über das tatsächlich zu zahlende Honorar, welcher sich zwischen dem so genannten Mindestsatz und dem Höchstsatz bewegt.

Was bedeutet die neue HOAI-Verordnung ab 2021?

Im Sommer 2019 hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) in einem Urteil die HOAI für nicht mehr bindend bei Honorarverhandlungen mit einem Architekten erklärt. Basierend auf dieser Entscheidung tritt 2021 ein neues Gesetz in Kraft, in welchem die Leistungsphasen der HOAI mit ihrer entsprechenden Vergütung lediglich als Orientierung für Honorarverhandlungen genutzt werden können. Mehr Infos unter HOAI ab 2021.

Die neun Leistungsphasen nach HOAI

Die im Folgenden ausführlich erläuterten Leistungsphasen dienen als Grundlage der Kostenberechnung für einen Architekten nach der HOAI. Neben den genau definierten Grundleistungen des Architekten können zusätzlich besondere Leistungen in Anspruch genommen werden. Dazu gehören beispielsweise eine Standortanalyse, das Aufstellen eines Finanzierungsplans, eine Wirtschaftlichkeitsberechnung und vieles mehr. Der genaue Leistungsumfang wird vorab im Architektenvertrag festgehalten.

1. Grundlagenermittlung

In Leistungsphase eins spricht der Architekt den grundsätzlichen Bedarf mit seinem Auftraggeber ab. Er klärt beispielsweise Fragen nach einem geeigneten Baugrundstück und Bauzeitpunkt, begleitet zu Ortsbegehungen bei der Grundstückssuche und setzt einen groben zeitlichen Rahmen für die weiteren Arbeiten fest. Für seine Leistungen in dieser ersten Phase erhält der Architekt zwei Prozent des Gesamthonorars.

2. Vorplanung

Zu dieser Phase gehören das Erstellen eines ersten Planungskonzepts, das Anfertigen eines Kostenvoranschlags und Abstimmungen mit den Fachplanern. Details des Bauvorhabens werden in dieser Phase noch nicht einbezogen. Stattdessen wird vielmehr der grobe Rahmen in enger Abstimmung mit dem Auftraggeber festgesteckt. Das Honorar der zweiten Phase beträgt sieben Prozent des Gesamthonorars.

3. Entwurfsplanung

In der Phase der Entwurfsplanung wird der Vorentwurf detaillierter ausgearbeitet. Dabei werden auch projektspezifische Problemstellungen einbezogen und geklärt. Außerdem wird über die Genehmigungsfähigkeit verhandelt und ein vertiefender Kostenplan aufgestellt. Hierfür erhalten Architekturbüros 15 Prozent des Gesamthonorars nach HOAI.

4. Genehmigungsplanung

In dieser wichtigen der insgesamt neun Leistungsphasen nach HOAI erfolgt der Antrag für die Baugenehmigung, weshalb diese Phase auf der Arbeit der vorangegangenen Leistungsphasen aufbaut. Hierzu werden genehmigungsfähige Pläne angefertigt und an die zuständige Behörde übergeben. Außerdem unterstützt der Architekt beim Einholen der Zustimmung zukünftiger Nachbarn und lässt notwendige Nachweise erstellen. Das Honorar wird mit drei Prozent berechnet.

5. Ausführungsplanung

In dieser Planungsphase werden benötigte Baustoffmengen berechnet, Details wie beispielsweise die Beleuchtung geplant, Handwerker als Berater einbezogen und eine detaillierte Objektbeschreibung angefertigt. Dafür ist ein Anteil von 25 Prozent des Gesamthonorars fällig.

6. Vorbereitung der Vergabe

Durch das Zusammenstellen der Vergabeunterlagen, Gespräche mit Fachfirmen und das Anfordern von Kostenvoranschlägen wird die anschließende Vergabe von Aufträgen an Handwerksunternehmen vorbereitet. Außerdem müssen ein Terminplan für die Vergabe angelegt und umfangreiche Leistungsbeschreibungen angefertigt werden. Architekten erhalten für diese Planung weitere zehn Prozent ihres Gesamthonorars.

7. Mitwirken bei der Vergabe

Basierend auf der Arbeit aus den vorherigen Leistungsphasen nach HOAI wird nun die Vergabe der einzelnen Aufträge an Bau- und Handwerksunternehmen koordiniert. Architekturbüros holen dazu Angebote bei möglichen Dienstleistern ein, prüfen diese und vergleichen sie miteinander. Anschließend unterstützen sie den Bauherren bei der Entscheidung für einzelne Dienstleister und stellen die Vertragsunterlagen zusammen. Für Leistungsphase sieben werden vier Prozent des Gesamthonorars in Rechnung gestellt.

8. Objektüberwachung

In der achten der neun Leistungsphasen übernimmt ein Architekturbüro die Bauüberwachung. Hierbei wird der Bauablauf während der gesamten Bauphase ausführlich dokumentiert. Außerdem werden eingehende Rechnungen von Handwerkern auf Richtigkeit hin überprüft. Mögliche Mängel werden festgestellt, dokumentiert und es wird eine Frist zur Beseitigung dieser Mängel gesetzt. Außerdem erfolgt eine permanente Kostenkontrolle in enger Absprache mit dem Bauherren. Für diese umfangreichen Aufgaben erhält der Architekt 32 Prozent seines Gesamthonorars.

9. Objektbetreuung

Nach Abschluss der Bauarbeiten begehen Architekten das Objekt und stellen mögliche Mängel fest. Diese werden fristgerecht an die zuständigen Handwerksunternehmen mit Aufforderung zur Nachbesserung weitergeleitet. Auch die Überprüfung der erfolgten Nachbesserungen gehört zu den Aufgaben dieser Leistungsphase. Zusätzliche Aufgaben der letzten Leistungsphase sind die Erstellung von Wartungsanweisungen oder Pflegeanleitungen und das Anfertigen eines Instandhaltungskonzepts. Diese Phase wird mit zwei Prozent in Rechnung gestellt.

Generalplanung: alles aus einer Hand

Gerade bei sehr komplexen Bauvorhaben wie im Gewerbebau ist eine Generalplanung für Bauherren häufig die komfortabelste Lösung. Hierbei steht ein Generalplaner als Ansprechpartner während des gesamten Bauvorhabens zur Seite und ist die Schnittstelle zwischen dem Unternehmen oder privaten Bauherren und allen anderen am Bau Beteiligten. Generalplaner sind wahlweise Architekten, Ingenieure oder ein Team aus mehreren Experten. Sie bringen eine hohe fachliche Kompetenz und langjährige Berufserfahrung mit, wodurch sie Experten auf ihrem Gebiet sind.

Weitere Ratgeber:

Architektenhonorare können nach der HOAI ganz einfach berechnet werden. Wir erklären wie das geht.

Was ist die HOAI?

Die gründliche Architekturplanung ist beim Bau von Gewerbeobjekten jeder Art die unverzichtbare Basis für das folgende Bauvorhaben. Um hierbei die Kosten des Architekten im Vorfeld kalkulieren zu können, dient die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI, als wichtige Basis. In ihr ist geregelt, welche anrechenbaren Kosten es gibt, welche Leistungsphasen mit wie viel Prozent des Gesamthonorars vergütet werden und in welche Honorarzone ein Bauvorhaben fällt. In der HOAI festgelegte Honorare gelten auch für private Bauvorhaben. Die heute genutzte Honorarordnung ist im Jahr 2013 in Kraft getreten und sollte Dumpingpreise bei Architekten verhindern, einen fairen Wettbewerb sichern und Bauherren als Orientierung zur Vorabberechnung von Architektenkosten dienen. Einen ersten Überblick über zu erwartende Architektenkosten bietet der HOAI Rechner für private und gewerbliche Bauherren.

Wichtig zu wissen: Urteil des EuGH

Im Sommer 2019 hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) in einem Urteil die HOAI für nicht mehr bindend bei Honorarverhandlungen mit einem Architekten erklärt. Basierend auf dieser Entscheidung tritt 2021 ein neues Gesetz in Kraft, in welchem die Leistungsphasen der HOAI mit ihrer entsprechenden Vergütung lediglich als Orientierung für Honorarverhandlungen genutzt werden können, jedoch nicht mehr bindend sind. Daraus ergeben sich für private und gewerbliche Bauherren neue Möglichkeiten der Honorarverhandlungen und des Einsparens bei einem Bauvorhaben.

Basis für eine Berechnung: anrechenbare Kosten des Bauprojekts

Eine wichtige Kennzahl zur Berechnung des Honorars für ein Architekturbüro ist die Ermittlung der Baukosten. Hiermit sind die Ausgaben für den Bau der durch den Architekten zu planenden Immobilie gemeint. Ebenso gehören Einzelgewässer, Brücken, Lärmschutzwälle, flächenhafter Erdbau und andere Grundleistungen der Freianlage zu den anrechenbaren Kosten und bilden somit die Basis für alle weiteren Honorarberechnungen. Gültig dafür sind in jedem Fall die Nettokosten, also die Kostenhöhe vor Aufschlag des gesetzlich vorgeschriebenen Steuersatzes. Nicht zu den anrechenbaren Kosten zählen der Kaufpreis für ein Grundstück, Kosten für die Grundstücksaufbereitung, künstlerisch gestaltete Bauelemente und alle Formen der Baunebenkosten.

Grundleistungen der Leistungsphasen nach HOAI

In der HOAI sind neun unterschiedliche Leistungsphasen definiert. Zu einer solchen Leistungsphase zählen verschiedene Aufgaben, die eine unterschiedlich hohe Vergütung haben.

Das sind die neun Leistungsphasen im Überblick:

  • Grundlagenermittlung
  • Vorplanung
  • Entwurfsplanung
  • Genehmigungsplanung
  • Ausführungsplanung
  • Vorbereitung der Vergabe
  • Mitwirken bei der Vergabe
  • Objektüberwachung
  • Objektbetreuung

Am Beispiel der Grundlagenermittlung möchten wir kurz die Inhalte einer solchen Leistungsphase erklären. In dieser ersten Phase erfasst der Architekt den Bedarf seines Auftraggebers hinsichtlich der Nutzung und Qualität des zu bauenden Gebäudes und bespricht den finanziellen Rahmen. Dafür erhält er zwei Prozent des Gesamthonorars, was zu den Leistungsphasen mit geringem Prozentsatz des Gesamthonorars zählt. Der höchste Satz fällt für Phase acht der Objektüberwachung an. Wird ein Architekturbüro mit allen der genannten Leistungsphasen beauftragt, erhält es das Gesamthonorar. Werden nur einzelne Phasen in Anspruch genommen, müssen die jeweils geltenden Prozentsätze des Gesamthonorars addiert werden. Etwas Verhandlungsspielraum haben Auftraggeber durch die Differenz zwischen dem so genannten Mindestsatz und dem Höchstsatz in Euro. Beide Kennzahlen sind gesetzlich festgelegt. Innerhalb dieses Rahmens kann das Architektenhonorar jedoch verhandelt werden.

Wichtiger Berechnungsfaktor: die Honorarzone

Entscheidend für die Kostenkalkulation bei Beauftragung eines Architekturbüros ist zudem die Honorarzone, der das geplante Bauvorhaben zugeordnet wird. Es gibt insgesamt fünf Zonen. In Zone eins fallen Bauten mit sehr niedrigem Anspruch wie beispielsweise eine schlichte Halle. Bauprojekte mit größerem Anspruch fallen in die höheren Honorarzonen. So gehört der Bau eines Einfamilienhauses meistens in Zone drei, das Errichten einer repräsentativen Firmenzentrale in Honorarzone fünf.

Was sind besondere Leistungen nach HOAI?

Während die Grundleistungen eines Architekten in den Leistungsphasen genau definiert werden und hierüber abrechenbar sind, gibt es außerdem besondere Leistungen. Sie können alternativ zu Grundleistungen gelten oder ergänzend dazu genutzt werden. Hierzu zählen Leistungen, die nicht bei allen Bauvorhaben notwendig sind. Sie ergeben sich aus besonderen baulichen Gegebenheiten, speziellen Nutzungszwecken, Kundenwünschen und anderen Faktoren. Für solche besonderen Leistungen existiert keine verbindliche Honorartabelle. Stattdessen müssen Auftraggeber und Architekturbüros vorab die Vergütung dieser Sonderleistungen aushandeln. Meistens wird dazu ein Stundensatz vereinbart und im Architektenvertrag aufgeführt. Auf dieser Basis erfolgt die spätere Rechnungsstellung für alle besonderen Leistungen. Möglich ist jedoch auch die Vereinbarung von Pauschalpreisen für so genannte besondere Leistungen.

Generalplanung alle Leistungen aus einer Hand

Überlässt ein Unternehmen beispielsweise alle anfallenden Arbeiten beim Bau einer neuen Firmenzentrale einem Generalplaner, spricht man von einer Generalplanung. Solche Generalplaner sind in der Regel Architekten, Ingenieure oder ein Team aus mehreren Experten. Sie sind während der Bauphase der alleinige Ansprechpartner für den Auftraggeber und koordinieren alle anderen am Bau beteiligten Gewerke, Experten und Dienstleister. Mit einer Generalplanung erhalten Bauherren ein umfangreiches Leistungspaket, einen festen Ansprechpartner und dadurch mehr Sicherheit während der Bauphase. Sie möchten mehr über unser Angebot der Generalplanung für den Gewerbebau erfahren? Dann wenden Sie sich mit Ihrem konkreten Anliegen gerne direkt an uns!

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