Lebenszykluskosten von Gebäuden vor dem Bau berechnen

Wer bei der Planung und dem Bau eines Gebäudes nur auf niedrige Kosten schaut, kann in der Lebensdauer des Gebäudes und auch in der Entsorgung hohe Kosten verursachen. Die Anschaffungskosten machen in der Regel ca. 15 % der Gesamtkosten aus. Die Betriebsphase erzeugt allerdings die meisten Kosten, die bei ca. 85% liegen. Wer also am Anfang, das heißt in der Planung Fehler macht und Geld an entscheidenden Stellen sparen möchte, kann diesen Fehler womöglich über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes finanziell ausgleichen. Darum gilt es das Projekt gesamtheitlich zu betrachten und die Lebenszykluskosten nicht zu vernachlässigen.             

Definition der Lebenszykluskosten eines Gebäudes

Lebenszykluskosten, häufig abgekürzt als LCC (Life Cycle Costs), sind eine ganzheitliche Betrachtung aller Kosten, die über die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes hinweg entstehen. Anders als bei einer herkömmlichen Baukostenrechnung, die sich nur auf die Errichtung fokussiert, betrachtet die Lebenszykluskostenberechnung das Gebäude von der ersten Planung bis hin zum Abriss. Dazu zählen die Planung und Bauphase, die Betriebszeit mit all ihren laufenden Kosten, der Aufwand für regelmäßige Wartung und Modernisierung sowie die schlussendlichen Rückbaukosten. Gerade in Zeiten steigender Energiepreise und wachsender Anforderungen an Nachhaltigkeit gewinnt diese ganzheitliche Betrachtung enorm an Bedeutung.

Methodik der Lebenszykluskostenberechnung

1. Definition des Betrachtungszeitraums

Der Betrachtungszeitraum orientiert sich an der Nutzungsdauer des Gebäudes, üblicherweise zwischen 30 und 50 Jahren. Je nach Nutzungstyp (Wohngebäude, Büro, Industrie) können andere Zeiträume angesetzt werden.

2. Erfassung der Investitionskosten

Dazu zählen:

• Grundstückskosten
• Baukosten (Rohbau, Ausbau, technische Gebäudeausrüstung)
• Planungskosten
• Genehmigungsgebühren
• Finanzierungskosten

3. Prognose der Betriebskosten

Zu den laufenden Betriebskosten gehören:

• Energiekosten: Strom, Heizung, Kühlung
• Wasserkosten
• Abfallentsorgung
• Reinigungskosten
• Gebäudemanagementkosten

Moderne Gebäudeplanung integriert hier energetische Optimierungen, die durch Photovoltaik, Wärmepumpen oder effiziente Dämmung die Kosten langfristig senken.

4. Wartung und Instandhaltung

Hier werden Kosten für:

• Regelmäßige Inspektionen
• Reparaturen
• Austausch von Verschleißteilen
• Technische Updates

berücksichtigt. Diese Kosten sind oft planbar, da Hersteller Wartungsintervalle und Lebensdauern technischer Komponenten definieren.

5. Modernisierung und Sanierung

In längeren Betrachtungszeiträumen ist mit Kosten für:

• Energetische Sanierungen
• Erneuerung von Fassaden
• Austausch der Heiztechnik oder Lüftungsanlagen

zu rechnen. Diese Kosten sichern die Wertstabilität und die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben wie der GEG (Gebäudeenergiegesetz).

6. Rückbau und Entsorgung

Am Ende der Lebensdauer fallen Kosten für:

• Abriss des Gebäudes
• Entsorgung nicht recyclingfähiger Materialien
• Rückbau von Technik
• Wiederherstellung des Grundstücks

Diese Position wird häufig unterschätzt, ist aber integraler Bestandteil der LCC-Berechnung.

Zum nachhaltigen Bauen gehört die Lebenszykluskostenanalyse des Gebäudes.

Bei der Analyse kann in wichtige Aspekte unterschieden werden:

• geringe Umwelteinflüsse und -risiken
• bewusste Landnutzung
• gesteigerte Funktionalität, höhere Betriebsfähigkeit und Flexibilität
• hohe Energieeffizienz
• erneuerbare Energien
• hohe Wassereffizienz
• ressourcenschonend, hohes Rückführungspotenzial in den Rohstoffkreislauf
• gesunde und umweltneutrale Materialien
• gesunde Innenraumqualität
• gesteigertes Wohlbefinden der Nutzer
• ökonomische Qualität (längere zu erwartende Lebensdauer)
• einfache Durchführung von Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
• Reduzierter Verkehr und Transport
• Beachtung von soziokulturellen Aspekten

Wirtschaftlichkeit beginnt in der Planungsphase

Die präzise Berechnung der Lebenszykluskosten vor dem Bau ist heute kein optionales Instrument mehr, sondern eine zentrale Voraussetzung für wirtschaftliches und nachhaltiges Bauen. Wer frühzeitig alle Kosten über die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes berücksichtigt, trifft bessere Entscheidungen, senkt langfristig seine Ausgaben und erhöht den Wert seiner Immobilie. Damit wird deutlich: Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit sind keine Gegensätze, sondern gehen Hand in Hand.

---

FAQs zu den Lebenszykluskosten eines Gebäudes

Besonders in der Immobilienbrache und im Baubereich findet die Lebenszykluskostenrechnung Anwendung.

Was versteht man unter den Lebenszykluskosten eines Gebäudes?

Der Lebenszyklus eines Gebäudes umfasst die Spanne zwischen dem Bau bis hin zum Abbruch. Bei der Berechnung der Kosten für diesen Lebenszyklus berücksichtigt man neben der Planung und Erstellung auch die Betriebs- sowie Unterhaltskosten und den Rückbau. Neben den direkten Kosten, wie etwa der Instandhaltung und den Nutzungskosten, fließen auch indirekte Kosten wie beispielsweise Umweltauswirkungen oder soziale Einflüsse in die Berechnung ein. Ziel der Lebenszykluskostenberechnung eines Gebäudes sind kosteneffiziente Entscheidungen zu treffen, finanzielle Risiken zu minimieren als auch nachhaltiger zu bauen.

Warum ist die Berechnung der Lebenszykluskosten für Gebäude so wichtig?

Die Lebenszykluskostenrechnung eines Gebäudes gibt Aufschluss darüber, ob sich eine Investition in das geplante Gebäude lohnt. Anhand dieser Analyse lässt sich ein umfassender Blick auf die Kosten sowie Vorteile und Nachteile eines geplanten Gebäudes über den gesamten Lebenszyklus hinweg richten. Dadurch sollen finanzielle Risiken minimiert werden und ein nachhaltiges Lebenszyklusmanagement entstehen.

Im Detail lässt sich die langfristige Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes errechnen: die Berücksichtigung aller Kosten hilft den Beteiligten die langfristigen finanziellen Auswirkungen besser zu verstehen und auf dieser Grundlage fundierte Entscheidungen zu treffen.
Bei der Budgetplanung lässt sich dank der Analyse das Budget realistischer planen, da etwa Nebenkosten und Wartungsarbeiten eingerechnet werden. Es ermöglicht eine langfristige, stabile Planung verschiedener Instandhaltungs- und Modernisierungspläne.

Eine Lebenszykluskostenrechnung verbessert somit auch das Risikomanagement. Unvorhergesehene Ausgaben lassen sich identifizieren, dazu zählen beispielsweise die Inflation oder eine Änderung der Betriebskosten. Mit Hilfe der Lebenszyklusanalyse lassen sich daher auch notwendige finanzielle Rücklagen berechnen.
Nicht zuletzt ist die Berechnung der Lebenszykluskosten wichtig, da es die Nachhaltigkeit verbessert: die Auswirkungen eines Gebäudes auf die Umwelt werden über den gesamten Lebenszyklus hinweg bewertet. Faktoren wie die Energieeffizienz, Materialienauswahl sowie das Abfallmanagement werden im Detail betrachtet und können optimiert werden. Dies verbessert die Nachhaltigkeit und bietet langfristig auch finanzielle Vorteile.