Ratgeber: Was kostet ein Architekt?

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In unserem Ratgeber informieren wir ausführlich über das Architektenhonorar, die Leistungsphasen und Honorarzonen nach HOAI.

 

Wie setzen sich die Kosten für einen Architekten zusammen?

Wer eine Immobilie nach den eigenen Vorstellungen planen und bauen lassen möchte, der beauftragt dazu in der Regel einen Architekten. Für unerfahrene Bauherren wirken die vielen Informationen zum Honorar für seine Leistungen und die Leistungsphasen nach HOAI jedoch häufig verwirrend. Bei etwas genauerem Blick lässt sich anhand der genannten Kennzahlen allerdings sehr zuverlässig das zu erwartende Honorar für den Architekten im Vorfeld berechnen und bei den Ausgaben für das geplante Bauvorhaben berücksichtigen. In jedem Fall sollten alle Leistungen vorab im Architektenvertrag schriftlich festgehalten werden. Einfluss auf die Höhe der Architektenkosten haben die in Anspruch genommenen Leistungsphasen, die Honorarzone, in die das Bauvorhaben eingeordnet wird, die Baukosten für die Immobilie und der individuell ausgehandelte Honorarsatz.

Hinweis neue HOAI-Verordnung ab 2021: Im Sommer 2019 hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) in einem Urteil die HOAI für nicht mehr bindend bei Honorarverhandlungen mit einem Architekten erklärt. Basierend auf dieser Entscheidung tritt 2021 ein neues Gesetz in Kraft, in welchem die Leistungsphasen der HOAI mit ihrer entsprechenden Vergütung lediglich als Orientierung für Honorarverhandlungen genutzt werden können. Mehr Infos unter HOAI ab 2021.

Welchen Einfluss haben Leistungsphasen und Honorarzone auf die Kosten?

Basis für alle weiteren Berechnungen der Honorarkosten ist die Ermittlung der zu erwartenden Baukosten, also der anrechenbaren Kosten. Hierzu zählen die Nettobaukosten, allerdings keine Ausgaben für den Kauf des Baugrundstücks oder Baunebenkosten. Das eigene Bauvorhaben wird anschließend einer der fünf Honorarzonen zugeordnet. Bauvorhaben wie eine schlichte Halle mit niedrigem Anspruch gehören in die Honorarzone I, während ein gewöhnliches Einfamilienhaus üblicherweise der Zone III zugeordnet wird und das Errichten einer neuen Firmenzentrale in Zone V fällt. Mit steigender Komplexität des Anspruchs erhöht sich demnach die geltende Honorarzone.

Außerdem ist für die Berechnung der Kosten eines Architekten wichtig, welche Leistungsphasen in Anspruch genommen werden. Hierbei werden neun unterschiedliche Phasen von der Grundlagenermittlung über die Vorbereitung der Vergabe bis hin zur Objektbetreuung und Dokumentation unterschieden. Bauherren können ein Architekturbüro lediglich mit einzelnen Leistungsphasen nach HOAI beauftragen oder die gesamte Planung des Bauvorhabens als Generalplanung an einen Architekten geben. Ein gewisser Verhandlungsspielraum besteht, der sich zwischen dem so genannten Mindestsatz und dem Höchstsatz des Honorars für einen Architekten bewegt. Wer mit viel Geschick verhandelt, der kann daher die Ausgaben für einen Architekten etwas senken. Gleichzeitig sollten dabei jedoch die Qualität der erbrachten Leistungen, die Vorerfahrung des Architekturbüros und der gewünschte Zeitrahmen des Bauprojekts berücksichtigt werden.

Welche Ausgaben bedeuten einzelne Leistungen bei einem Architekten?

Eine mögliche Frage ist hierbei: Was kostet der Bauantrag beim Architekten? Diese Aufgabe fällt in die Leistungsphase IV, nennt sich Genehmigungsplanung und umfasst drei Prozent des Gesamthonorars für einen Architekten. Allerdings gehen dem in der Regel die Phasen eins bis drei voraus, zu denen bereits die Entwurfsplanung gehört. Zusammen ergeben diese vier Phasen 27 Prozent des Gesamthonorars. An einem einfachen Beispiel eines Einfamilienhauses mit Baukosten in Höhe von 200.000 Euro netto bedeutet das, dass das Gesamthonorar des Architekten nach Mindestsatz 27.863 Euro und nach Höchstsatz 34.751 Euro beträgt. Für das Erbringen der Leistungen aus den Phasen eins bis vier werden anteilig 27 Prozent, also 7.523 Euro nach Mindestsatz oder 9.383 Euro nach Höchstsatz fällig. Hinzu kommen Ausgaben für die mehrfache Ausfertigung von Dokumenten, Ausgaben wie beispielsweise Fahrt- und Telefonkosten und Zusatzleistungen.

Wer lediglich einen Grundriss von einem Architekturbüro anfertigen lassen möchte, der kann diesen seit dem Juni 2019 auch individuell preislich verhandeln. Hierzu wird in der Regel ein Stundenhonorar ausgehandelt und dient anschließend als Grundlage der Rechnungsstellung. Üblich ist ein Stundensatz von 80 bis 150 Euro je nach Anforderung. Für einen einfachen Grundriss sollten mindestens zehn Arbeitsstunden des beauftragten Architekten eingeplant werden. Aus diesem Beispiel wird bereits deutlich, dass die Abrechnung nach HOAI deutlich mehr finanzielle Planungssicherheit bietet und Dumpingpreise mit entsprechender Arbeitsleistung verhindert werden.

Kosten für Architekten beim Gewerbebau

Entscheidend für die tatsächlichen Kosten für den Architekten ist auch beim Gewerbebau, welche Aufgaben an das Architektenbüro übertragen werden und wie komplex die Anforderungen tatsächlich sind. Der Architekt kann beispielsweise lediglich die Architekturplanung oder als Vertragspartner die Generalplanung übernehmen. Üblicherweise wird als Berechnungsgrundlage für das Architektenhonorar auch in diesem Fall die HOAI verwendet. Wer darüber mehr erfahren möchte, der findet hier einen praktischen HOAI Rechner.

Wann und wie muss der Architekt bezahlt werden?

Architektenkosten fallen gewöhnlich dann an, wenn Leistungsphasen abgeschlossen sind. Bauherren erhalten in der Regel nach Abschluss einzelner Leistungsphasen eine Rechnung von ihrem beauftragten Architekturbüro und müssen diese unter Einhaltung der genannten Frist per Überweisung begleichen. Ausnahmen hiervon sind nach vorheriger individueller Absprache mit dem Architekten jedoch möglich. Zahlungsmodalitäten werden bei Auftragserteilung schriftlich im Architektenvertrag festgelegt und sind anschließend für den Bauherren bindend. Das gilt sowohl beim Hausbau von Privatkunden, die beispielsweise ein Einfamilienhaus planen lassen, als auch beim Gewerbebau.

Generalplanung: alle Leistungen aus einer Hand

Sowohl bei kleinen als auch bei komplexen Bauvorhaben ist es sinnvoll, eine Generalplanung ins Auge zu fassen. Hierbei laufen alle beteiligten Experten und Aufgaben bei einem Generalplaner zusammen und werden gezielt koordiniert. Das reduziert das Risiko für fehlerhafte Absprachen, Verzögerungen bei der Bauplanung und andere Komplikationen erheblich. Ein Generalplaner ist vereinfacht ausgedrückt die organisatorische Schnittstelle zwischen dem Bauherren und allen am Bauvorhaben beteiligten Dienstleistern und begleitet den Bau von der ersten Idee bis hin zur Aufforderung zu Nachbesserungen durch einzelne Dienstleister. Aus Sicht des Bauherren bietet eine Generalplanung deutlich mehr Sicherheit, ein einfacheres Vorgehen und eine Optimierung der verschiedenen Prozesse des Bauvorhabens.

Weitere Ratgeber:

  • HOAI richtig berechnen
  • Leistungsphasen des Architekten